Vastgoed aankopen in Spanje
Het aankoopproces in Spanje
1. Reservatie en onderhandelingen
Wanneer je een geschikte woning hebt gevonden, wordt meestal eerst een reservatieovereenkomst ondertekend. Hiermee wordt het pand tijdelijk van de markt gehaald in afwachting van verdere controles.
2. Juridische en administratieve controle
Voor de aankoop wordt nagegaan:
- Of de verkoper effectief eigenaar is;
- Of de woning correct geregistreerd staat;
- Of er schulden of lasten rusten op het pand;
- Of de nodige vergunningen aanwezig zijn;
- Of belastingen, nutsvoorzieningen en gemeenschapskosten betaald zijn.
Bij nieuwbouw wordt bijkomend gecontroleerd of de promotor over de juiste vergunningen en bankgaranties beschikt.
3. NIE-nummer en bankrekening
Als buitenlandse koper heb je een Spaans fiscaal identificatienummer nodig (NIE-nummer). Daarnaast is een Spaanse bankrekening praktisch noodzakelijk voor betalingen, belastingen en nutsvoorzieningen.
4. Ondertekening van het koopcontract
Na de controles volgt meestal een privé-koopcontract (“contrato de arras”), waarbij een voorschot wordt betaald. Vanaf dat moment engageren beide partijen zich juridisch tot de verkoop.
5. Ondertekening bij de notaris
De definitieve overdracht gebeurt bij de Spaanse notaris via een openbare akte (“escritura pública”).
De notaris controleert onder andere:
- Identiteit en bevoegdheid van partijen;
- Eigendomstitel;
- Kadastrale gegevens;
- Betalingswijze;
- Bepaalde wettelijke certificaten.
Na ondertekening wordt de akte geregistreerd in het eigendomsregister.
6. Na de aankoop
Na de aankoop volgen nog enkele administratieve stappen:
- Betaling van belastingen;
- Registratie in het eigendomsregister;
- Naamswijzigingen van nutsvoorzieningen;
- Eventuele aansluiting bij de gemeenschap van eigenaars.
Kosten bij aankoop van vastgoed in Spanje
Bij aankoop van een bestaande woning
In Andalusië bedraagt de overdrachtsbelasting (ITP) momenteel:
- 7% van de aankoopprijs.
In de regio Murcia:
- 8% standaardtarief;
- Verlaagde tarieven mogelijk in bepaalde gevallen.
In de Comunidad Valenciana:
- Meestal 10%.
Bij aankoop van nieuwbouw
Bij nieuwbouw betaal je:
- 10% btw (IVA);
- Plus zegelrecht / AJD.
AJD bedraagt momenteel:
- Andalusië: 1,2%
- Murcia: 1,5%
- Comunidad Valenciana: 1,5%
Overige aankoopkosten
Daarnaast moet je rekening houden met:
- Notaris;
- Eigendomsregister;
- Eventuele gestoría;
- Bankkosten;
- Taxatiekosten bij hypotheek;
- Juridische begeleiding indien gewenst.
Gemiddeld moet men rekenen op ongeveer:
- 10 à 13% bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs.
Bij financiering kunnen bijkomende kosten van toepassing zijn.
Juridische aspecten
Verschil met België of Nederland
In Spanje voert de notaris niet dezelfde uitgebreide voorafgaande controles uit als in België of Nederland. Daarom is het belangrijk dat vóór de aankoop voldoende juridische controle gebeurt.
Belangrijke aandachtspunten
Bij een aankoop moet onder andere nagekeken worden:
- Eigendomsstructuur;
- Stedenbouwkundige situatie;
- Vergunningen;
- Eventuele schulden;
- Gemeenschapskosten;
- Fiscale verplichtingen;
- Toeristische verhuurmogelijkheden.
Toeristische verhuur
Vakantieverhuur is tegenwoordig sterk gereguleerd.
Afhankelijk van de regio kunnen volgende zaken verplicht zijn:
- Toeristische registratie;
- Gemeentelijke vergunning;
- Toestemming van de gemeenschap van eigenaars;
- Naleving van technische vereisten;
- Registratie van gasten.
Vooral in regio’s zoals Valencia en bepaalde steden in Andalusië zijn de regels de laatste jaren aanzienlijk strenger geworden.
Vermogens- en vastgoedbelastingen
Eigenaars moeten rekening houden met:
- Jaarlijkse gemeentebelasting (IBI);
- Belasting voor niet-residenten (IRNR);
- Eventuele vermogensbelasting;
- Belasting op huurinkomsten.
De fiscale situatie verschilt naargelang:
- Resident of niet-resident;
- Privégebruik of verhuur;
- Regio;
- Totale waarde van het vermogen.
Regios in Spanje
Andalusië
Andalusië blijft bijzonder populair bij buitenlandse kopers dankzij:
- Het klimaat;
- De levenskwaliteit;
- Relatief betaalbare prijzen;
- Grote internationale gemeenschap.
Populaire zones:
- Costa del Sol;
- Costa de Almería;
- Costa Tropical.
Comunidad Valenciana
Deze regio omvat onder andere:
- Alicante;
- Valencia;
- Castellón.
Zeer populair voor:
- Tweede verblijven;
- Overwintering;
- Investering en vakantieverhuur.
De regelgeving rond toeristische verhuur is hier tegenwoordig wel strenger dan vroeger.
Murcia
Murcia biedt vaak:
- Gunstigere vastgoedprijzen;
- Rustiger karakter;
- Minder massatoerisme;
- Goede golfresorts en kustzones.
Interessant voor wie meer ruimte en prijs-kwaliteit zoekt.
Verschillen per regio
Belangrijke verschillen kunnen bestaan inzake:
- Aankoopbelastingen;
- Verhuurregels;
- Vergunningen;
- Vermogensbelasting;
- Lokale regelgeving.
Een goede regionale kennis blijft dus belangrijk.
Praktische tips voor kopers
Bepaal vooraf je doel
Niet elke woning is geschikt voor elk doel.
Denk vooraf goed na over:
- Eigen gebruik;
- Investering;
- Vakantieverhuur;
- Permanente verhuis;
- Rendement versus levenskwaliteit.
Hou rekening met alle kosten
Kijk niet alleen naar de aankoopprijs, maar ook naar:
- Belastingen;
- Gemeenschapskosten;
- Onderhoud;
- Nutsvoorzieningen;
- Verzekeringen;
- Eventuele renovaties.
Controleer verhuurmogelijkheden vooraf
Niet elke woning mag zomaar toeristisch verhuurd worden. Controleer:
- Regionale regelgeving;
- Gemeentelijke beperkingen;
- Regels van de gemeenschap van eigenaars.
Denk aan de locatie op lange termijn
Een goedkope woning is niet automatisch een goede investering.
Belangrijk zijn onder andere:
- Bereikbaarheid;
- Omgeving;
- Voorzieningen;
- Onderhoud van de urbanisatie;
- Verhuurbaarheid;
- Toekomstig potentieel.
Werk met betrouwbare begeleiding
Een correcte begeleiding kan:
- Risico’s vermijden;
- Het proces versnellen;
- Onnodige kosten besparen;
- Problemen achteraf voorkomen.
Zeker in Spanje is lokale ervaring en kennis van de praktijk vaak minstens even belangrijk als de theorie.
Overweegt u vastgoed te kopen in Spanje?
Een eerste kennismakingsgesprek helpt om uw plannen en mogelijkheden helder in kaart te brengen — volledig vrijblijvend.
Lees ook: Vastgoed aankopen in Spanje – alles wat u moet weten als buitenlandse koper
Gratis download, zonder e-mailadres
Download hier de complete gids voor het aankopen van vastgoed in Spanje.
Volledig gratis en zonder registratie, zodat u zich in alle rust en op uw eigen tempo kunt informeren.